Nýjar tölur Hag­stof­unnar sýna að verð­lag lækk­aði um 0,15% í ágúst, mælt í vísi­tölu neyslu­verðs, sem mun leiða til sam­svar­andi lækk­unar á höf­uð­stól verð­tryggðra lána í októ­ber.

Í ágúst hafa verð­tryggð lán hækkað skarpt vegna 0,84% hækk­unar vísi­tölu neyslu­verðs í júní. Í sept­em­ber mun höf­uð­stóll verð­tryggðra lána hækka um 0,32% vegna verð­trygg­ingar sem byggir á verð­lags­þróun júlí­mán­aðar, þegar horft er fram­hjá afborg­unum lán­anna sem er mis­jöfn eftir lengd láns.

Eins og sjá má á með­fylgj­andi grafi hækk­aði vísi­tala neyslu­verðs í sama mán­uði í fyrra um 0,09%, en árs­tíð­ar­bundin útsölu­á­hrif dempa niður vísi­töl­una á þessum tíma.

Blikur eru þó á lofti fyrir lán­tak­endur með verð­tryggð lán, þar sem Seðla­bank­inn hefur hækkað spá sína um verð­bólgu um 0,4-0,5 pró­sent það sem eftir er af árinu.

Eins og síð­ustu miss­erin er það hús­næð­islið­ur­inn sem helst heldur uppi vísi­tölu neyslu­verðs og þar með verð­bólg­unni. Húsnæði, hiti og raf­magn hafa hækkað um 6,4% síð­ustu tólf mán­uði, en matur og drykkj­ar­vörur um 5,5%.

Háir vextir áfram

Fyrir rúmri viku ákvað pen­inga­stefnu­nefnd Seðla­bank­ans að halda stýri­vöxtum óbreyttum í 7,5%, sem er hátt í sögu­legu sam­hengi. Verð­bólgan, sem er hækkun vísi­tölu neyslu­verðs síð­ustu tólf mán­uði, mæld­ist þá 3,8%.

Ekki eru því horfur á að hag­stætt verði fyrir hús­næð­is­eig­endur að færa sig yfir í óverð­tryggð lán. Lægstu vextir með fest­ingu í þrjú ár eru um 8,3 pró­sent. Með fimm ára bind­ingu fást 8% vextir hjá Íslands­banka og 8,15% hjá Lands­bank­anum, en það end­ur­speglar vænt­ingar um að vextir muni lækka á því tíma­bili.

Á sama tíma fást verð­tryggð lán varla á minna en 4% vöxtum, nema hjá ein­staka líf­eyr­is­sjóðum. Til þess að verð­tryggðu lánin séu hag­stæð­ari en þau óverð­tryggðu þarf verð­bólgan því að vera undir 4% næsta árið.

Seðla­bank­inn spáir því að verð­bólgan auk­ist á næstu mán­uðum. „Samkvæmt nýbirtri spá Seðla­bank­ans eykst hún aftur á næstu mán­uðum en tekur síðan að hjaðna er kemur fram á næsta ár. Óvissa um verð­bólgu­horfur er þó áfram mikil,“ segir í Pen­inga­málum Seðla­banka Íslands í síð­ustu viku. Þannig spáir Seðla­bank­inn því að vísi­tala neyslu­verðs, og þar með verð­tryggð lán, muni hækka um ígildi 4,7% á árs­grund­velli á þriðja árs­fjórð­ungi, frá júlí til og með sept­em­ber, en 2,4% á árs­grund­velli næstu þrjá mán­uði á eftir til loka árs.

Hins vegar muni verð­bólgan hafa farið niður í 3% undir lok næsta árs.

Húsnæðisverð hækkar minna

Annað sem skiptir hús­næð­is­eig­endur miklu máli er þróun hús­næð­is­verð á tímum hávaxta­stefnu. Hús­næð­is­eig­endur hafa geta treyst því að verð á eign­inni hækkar langt umfram kostnað af vöxtum. Hús­næð­is­verð hefur hins vegar hækkað um nán­ast það sama og verð­lag síð­ustu tólf mán­uð­ina, eða um 4,2 pró­sent. Raunverð hús­næðis hefur lækkað síð­ustu mán­uði.

Þrátt fyrir raun­lækkun hús­næð­is­verðs mælist það ekki í verð­bólgu­mæl­ingum, sem ráða verð­trygg­ingu. Líkt og Húsnæðis- og mann­virkja­stofnun benti á í mán­að­ar­skýrslu sinni í síð­ustu viku: „Þrátt fyrir að fast­eigna­verð hafi hækkað í takt við verð­bólgu á síð­ustu tólf mán­uðum hefur hús­næð­is­kostn­aður hækkað mun hraðar í verð­lags­mæl­ingum Hagstofu. Hús­næð­islið­ur­inn í vísi­tölu neyslu­verðs, sem Hagstofa mælir, hækk­aði um 7,1% á milli júlí­mán­aða 2024 og 2025. Misræmi er á milli þró­unar íbúða­verðs og hús­næð­islið­ar­ins þar sem Hagstofa tekur ekki lengur mið af fast­eigna­verði í útreikn­ingi sínum á hús­næð­is­kostn­aði, heldur leigu­verði.“

Raunverð hús­næðisÁ graf­inu sést hvernig hús­næð­is­verð hefur hækkað umfram verð­lags­þróun og þar með verð­bólgu og verð­trygg­ingu.

Mynd: HMS

Þetta getur þýtt að gósentíð fast­eigna­eig­enda, með stöðugri hækkun fast­eigna­verðs umfram verð­bólgu og jafn­vel vexti, sé nú liðin tíð, eftir jákvæða stöðu með skamm­vinnum und­an­tekn­ingum síð­asta ára­tug. Með því eykst áhætta hús­næð­is­eig­enda í hávaxtaum­hverfi.